売却成功のノウハウコーナー賢く「売却」するためにはどうすればいい?


人生最大の買い物と言われる不動産の購入や売却。不安や希望をたくさん抱えて初めて購入したマイホームも、ご家族の成長や転勤といった人生の節目を迎える際に、売却が必要になってしまう時がきます。
皆様にとってとっても大切な財産であるマイホームや所有の不動産は1円でも高く売りたい、と考えるのは当然です。
ここでは、大切な財産であるご所有の不動産のご売却成功のノウハウをわかりやすく解説いたします。
ご売却活動の参考になれば幸いです。


不動産売却の目的を考える。


不動産を売却するということは、なんらかの理由やご売却後の資金の利用使途とがあるかと思います。したがって、仮に「売却成功」となっても、売却の本当の目的を達成できなければ「財産処分」になってしまいます。
ご売却の目的=ゴールをどこに設定するか、今一度ご家族や、ご自身の中で考えてみることが重要です。その目的と目指すべきゴールがしっかりと設定できていれば、その目標達成に向けて的確な売却活動ができるからです。


Point.1 なんのために所有の不動産を売却するのか?

新居の購入や相続税対策、老後の資金確保、二世帯住宅による住居コストの圧縮など売却の目的を再度 確認しましょう。これにより、ゴールが明確になり、途中で発生する事柄に対応しやすくなります。


Point.2 売却した際に、どのような状況になっていることが理想なのか?

単に、売却が成功すればいいだけでなく、上記Point.1の目的を達成するためには、売却時にどのような 状況になっていることが大事か再度確認しましょう。


Point.3 売却後、手元に残る資金はいくら必要なのか?

所有不動産の売却時に、住宅ローン等が残っていたり、仲介手数料や諸経費等を差し引いた手元に残る 金額は最低限いくら必要か正確に算出しておきましょう。


Point.4 いつまでに売却完了が必要なのか?

売却活動と並行して新居への入居日(残金決済日)や、相続税等の納税時期など、売却後のお金の流れや諸手続きのスケジュールを再度確認し、関係者で共有しましょう。

上記のポイントをしっかりと考えて、ご売却に関わるメンバー(ご家族や親御さんなど)の、目的とゴールを共通認識としておくことで、売却活動中におこる出来事や決断がスムーズに進められると思います。しっかりと再確認しましょう。

不動産売却の目的を考える。


初めて、不動産を売却する際はどうしても、できるだけ高く売りたいと漠然と考えてしまいます。
また、昨今では不動産価格も地域によっては高騰し、「高く売れそうだ。」と考えてしまう傾向も出てきています。
しかし、不動産価格は需要と供給のバランスや今後の経済状況とも密接に関連し、半年単位、地域によっては3ヶ月ぐらいの短期間で大きく状況が変わります。つまり、売却完了までの時間がかかればかかるほど、売却時の価格が変動し、Srep.1で設定した「ゴール」が、達成しにくくなる可能性があると言えます。
それでは、「早く」売れるのと「高く」売れるのとはどんな関係があるのでしょうか?また、それぞれのメリットを考えてみましょう。


シミュレーション その1
不動産流通市況及び経済状況が良好な環境で「買い替え」の場合


経済環境が好調で不動産流通市場が良好な場合、金融市場も好調となるケースが一般的で、不動産価格も上昇傾向になる場合が多いので、売却活動の順調に進む可能性が高くなります。
しかし、買い替えの場合、次の住居(不動産)を購入する必要があるため、購入対象物件の価格も同様に上昇することになります。


不動産売却の目的を考える。


上図のように、売却期間が長引くと、購入対象の不動産流通マーケットの相場は上昇していきますので、次の住居の購入価格も上昇していく可能性があるので、できるだけ早く売却できるように的確な売り出し価格を設定することが重要となります。
さらに条件が良い物件を購入しようとすると、上昇曲線はもっと急になるので、売却が長引くと住み替え成功の道が遠のいてしまう可能性が出てしまいます。
上昇する価格相場を見越して高値で売却しようとして、失敗しないように専門のスタッフと相談して、確実に売却できるように売り出し価格を設定する必要があります。

シミュレーション その2
不動産流通市況及び経済状況が良好な環境で「単純売却」の場合


前述のシミュレーションその1と同じように、経済環境が好調で不動産流通市場が良好な場合、不動産価格も上昇傾向になる場合が多いので、売却活動の順調に進む可能性が高くなります。
単純に売却して、現金化を目指す場合は、売却完了の時期を予測し、適正な売り出し価格の設定を行うことで、希望の売却及び現金化が可能となると思われます。


不動産売却の目的を考える。


上図のように、売却完了の時期を明確に設定し、高値での売却ができるケースも出てきますが、売り出し期間が長いことで、人気のない物件と思われるケースもあるので、注意が必要です。
売り出すタイミングや、周辺の競合物件の動向を見ながら、価格設定していくことが重要となります。また、周辺の競合物件の世の中に出回っている価格はあくまで「売り出し価格」で「成約価格」ではありません。
本来のその地域や物件特性に合わせた取引価格(成約価格)を見極める必要があります。
上昇する価格相場を見越して高値で売却しようとして、失敗しないように専門のスタッフと相談して、確実に売却できるように売り出し価格を設定する必要があります。

シミュレーション その3
不動産流通市況及び経済状況が下降に転じた環境で「買い替え」の場合


経済環境が伸び悩みで不動産流通市場が停滞期に入った場合、金融市場の引き締めや一般消費者が大きな支出に対して慎重になる環境に転じると、不動産価格も横ばい、もしくは下落に転じます。
このような環境下で、買い換える必要が生じた場合は、前述の2つのケースとは比較にならないくらい慎重な行動と決断が必要になります。
しかし、買い替えの場合、次の住居(不動産)となる購入対象物件の価格も同様に下落することになるため、早期に売却できれば、購入については追い風になります。


不動産売却の目的を考える。


上図のように、売却期間が長引くと、購入対象の不動産流通マーケットの相場は下落していきますので、次の住居の購入価格も下落していく可能性があるので、できるだけ早く売却できるように的確な売り出し価格を設定することが重要となります。
また、あまり強気な価格設定しすぎると売却期間が長引き、売却そのものが不成立となるケースもでてきます。
下落する価格相場を見誤って、失敗しないように専門のスタッフと相談して、確実に売却できるように売り出し価格を設定する必要があります。

シミュレーション その4
不動産流通市況及び経済状況が下降に転じた環境で「単純売却」の場合


経済環境が伸び悩みで不動産流通市場が停滞期に入るシミュレーションその3の場合、単純売却でも同様の状況が発生します。
売却して、現金化を目指す場合は、売却完了の時期をよりシビアに予測し、余裕を持って適正な売り出し価格の設定を行うことが重要となってきます。


不動産売却の目的を考える。


上図のように、売り出し価格の設定を失敗すると、何度も値段を下げたり、売却完了までの時間がかかります。売り出すタイミングや、周辺の競合物件の成約状況を見ながら、価格設定していくことが重要となります。
また、周辺の競合物件の世の中に出回っている価格はあくまで「売り出し価格」で「成約価格」ではありません。本来のその地域や物件特性に合わせた取引価格(成約価格)を見極める必要があります。 下落する価格相場を見越して高値で売却しようとして、失敗しないように専門のスタッフと相談して、確実に売却できるように売り出し価格を設定する必要があります。

このように、売却後のお金の使途によっても、早く売ったほうがいいケースと、じっくりと希望の価格で売却できるまで売却活動を行ったほうがいいケースとが生じます。
当然スケジュールも大事になるので、一概には言えませんが、不動産売却に係る関係者と共通認識を持っておくことが大事と言えますね。

 


売れないときは買い取ってもらう?


また、不動産はその立地や築年月や延べ床面積などといった物件の仕様によって、隣同士で建っている物件でも、大きく価値が変わってきます。
結果、売却価格も大きく変動する「個別要因の強い」商品です。したがって、どんなに緻密な販売計画を立てていても、思うように売却できないケースが生じます。
その際に、スケジュールが重要な場合、不動産会社に買い取ってもらうということも可能です。当然買取は現金となるので、すぐに入金され、その後のスケジュールを守ることができます。
買い取れることを標榜している不動産会社は資金力があり、また、買取後に販売していく自信がある会社であると言えるので、安心です。


買い取ってもらうときのCheck Point.1 買取価格の元となる販売価格は適正か?

売れない場合に買い取ってもらえることは安心ですが、多くの不動産仲介会社は「当社査定価格のxx%の価格で」買い取ります、と謳っています。
つまり、最初の査定価格が適正かどうかが大きなポイントとなってくると言えます。


買い取ってもらうときのCheck Point.2 買取を実行するまでの期間や条件は?

買い取ってくれると言っても、長期間に渡って売却活動をしてその後売れない場合に買い取ってもらえたとしても買い替えや必要な資金調達までのスケジュールに大きく影響が出てしまいます。
買い取ってくれる際の条件を明確にしておく必要があります。


買い取ってもらうときのCheck Point.3 買取後、代金の入金方法と時期はいつか?

チェックポイント2と同様、今後のスケジュール等に影響するので、買取後のお金の流れをきちんと確認しましょう。

いかがでしたか?
このように売却に考えるべきポイントと考え方は様々あるということがお分かりいただけましたでしょうか?
実際に不動産の売却を検討される場合、初めての方は特に不安で判断が難しいかと思います。専門の不動産会社に相談することが安心で、確実だと思います。次回は「売却時の不動産会社選びについて」を考えてみます。
また、売却を検討されている方は、京急沿線を中心とした城南、神奈川エリアで50年以上の歴史を持つ京急不動産にご相談ください。

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