売却成功のノウハウコーナー賢く「売却」するためにはどうすればいい?


不動産の売買取引においては、売主様と買主様それぞれのご売却やご購入のご事情やタイミング、ご予算など様々な要因が関連し、影響してきます。なかでも売買の取引多少となる不動産の物件価格は、最も重要で気になるところだと思います。
しかし、日本の土地や建物の価格は、その設定・算出根拠がわかりづらく、「言い値」に近い感覚もあるかと思います。
設定・算出根拠として、通常比較対象とされる国や自治体から発表される公的な土地価格だけでも「路線価」「公示地価」「基準地価(都道府県基準地価格)」「固定資産税評価額」など複数のものがあり、それぞれ乖離があることについて疑問に思われる人も多いかと思います。
今回はこのような、公的な価格のうち「公示地価」「路線価」「基準地価」の3つの不動産価格に違いと、実際に取引される取引価格について、それぞれの特徴や違いを考えていきましょう。


公示地価とは?


公示地価は、昭和44年に制定された「地価公示法(昭和44年法律第49号)に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回公示する「標準地の価格」で、調査は毎年実施され、昭和46年(地方圏は昭和47年、一部の用途は昭和50年)から行われています。
公示対象ポイントは原則として都市計画法による都市計画区域内となります。
都市計画区域以外であっても土地取引が多く見込まれると省令で定められた区域が対象に追加されます。
その年の1月1日時点の価格が、3月中旬頃に公示地価として発表されます。いわゆる土地価格動向の指標として、その年一年間利用されるものとなります。
公示地価は「一般の土地取引価格に対する指標となること」「適正な地価の形成に寄与すること」が目的とされ利用されますが、その他にも公共事業用地の取得価格算定の基準としても利用されます。
従って、それぞれの土地がもつ本来の価値(売主と買主の利害を考慮しない客観的な価値)を評価することになっており、仮に土地上に建物が建っていた場合でも、対象となる土地の効用が最高度に発揮できる使用方法を想定し、評価が行なわれます。
評価対象の地点について、2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定評価を行ない、その結果を調整したうえで価格が決定されます。
従って、標準地が更地であった場合の単位面積あたりの “正常な価格” ということになります。公示は、「住宅地」「商業地」「宅地見込地」「準工業地」「工業地」「調整区域内宅地」に分類され公開されます。

「公示地価」については、「地価公示」「地価公示価格」「公示価格」「標準価格」「標準地価格」などさまざまな表記がされることもありますが、正確に表現すれば「地価公示法による標準地の価格」もしくは「地価公示制度による標準地の価格」、「地価公示に基づく地価」ということになります。
2015年の公示地価では、公示対象の区市町村が1,376(東京23区および785市530町38村)、対象の標準地が23,380が公開されました。標準地は、2004年に31,866地点でしたが、その後年々、標準値数は減少しています。

国土交通省による「土地総合情報ライブラリー」において、公示地価の詳しい内容が公開されています。


 

路線価とは?。

 

路線価とは、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があります。
一般的には「路線価」といえば「相続税路線価」を指すことが多く「固定資産税路線価」は、個別の土地の固定資産税評価額を決める際の基準として使われる価格です。
相続税路線価は、相続税および贈与税の算定基準となる土地評価額であり、前述の公示地価の8割程度が目安とされるのが一般的です。
路線価の調査は相続税法に基づいて行なわれ、国税庁(国税局)がそれぞれの路線価の価格を決定します。

公示地価などが、道路面に対して価格が付けられている敷地そのものについての価格(単価)なのに対し、路線価は一定の地域である距離をもった「路線」に対して価格が決定されます。
そのため、その路線に面する宅地の価格(単価)はすべて同じとなるので、それぞれの敷地の価格はその形状や高低差などに応じて補正を行います。
ただし、大都市部の幅の広い路線などでは、利用価値の違いから、上り車線側と下り車線側、もしくは道路の途中から別々の価格が付けられるケースもあります。

全国の都市部の市街地では、ほぼすべての路線(公道)に対して価格設定がされるため、その基礎となる調査地点(標準宅地)は約334,000箇所(2015年の場合)以上になります。
公示地価や基準地価における調査地点の10倍以上の数になるため、毎年1月1日時点の評価を行いますが、公表されるのは7月1日となります。
参考までに、2007年以前は毎年8月1日に公表されていましたが、これが1か月早められました。一方で、閲覧用の分厚い路線価図は廃止され、インターネットによる公開となりました。
過去7年分の全国の路線価図が、国税庁のページで閲覧することが可能で、路線価図には1平方メートルあたりの単価が千円単位で表示されています。
たとえば図中に「100」とあればその単価が10万円という意味になります。
あなたのお住まいや所有の不動産の路線価もぜひチェックしてみてください。

 

 

 

 

基準地価とは?

 

基準地価は、一番聞きなれない地価名称かもしれませんが、調査は昭和50年から毎年実施されています。
公示地価とよく似ており、価格の性質や目的、評価方法などは公示地価とほぼ同様であると言えます。一点だけ異なっているのは価格時点(基準日)が7月1日(公示地価は1月1日)であるということです。基準地価は毎年9月20日頃に公表されます。
加えて、国土利用計画法施行令(昭和49年政令第387号)(公示地価は「地価公示法」)に基づいて実施され、調査の主体が都道府県(公示地価は国)であることなどが公示地価と異なっているポイントです。

公示地価が都市計画区域内を主な対象とするのに対して、基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども含んでいるので、平均的な地価動向が公示地価と異なってくることがあります。都市としての利用が主体のエリアと比較すると、価格が低めに設定されることがありますので見方に注意が必要です。

調査対象の基準地の多くは公示地価と異なっています。もちろん、一部は公示地価の標準地と重複しているので、半年ごとの地価動向を比較確認することができる地域や地点もあります。また、調査対象地点のことを公示地価では「標準地」、基準地価では「基準地」と呼ぶところにも違いがあります。

2014年の基準地数は、宅地(住宅地、商業地、工業地)が21,231地点、林地が509地点、合計21,740地点となっており、調査対象範囲は公示地価より広いものの、地点数は公示地価よりも少なくなっています。
基準地価の評価には、不動産鑑定士が1地点につき「1人以上」でよく、公示地価では評価にあたる不動産鑑定士が1地点につき「2人以上」が必要です。また、公示地価と同様に、ここ数年は基準地数が年々減少しています。

「基準地価」については、「基準地価格」「基準地の標準価格」「都道府県地価」「都道府県基準地価格」「地価調査価格」など、さまざまな表記がされますが、各自治体から公表される際には「○○県基準地価格」のように公示されます。

基準地価については、国土交通省による「土地総合情報ライブラリー」を参照して、ご自身の所有不動産の基準地価を確認してみてください。
 
以上、3つの不動産価格について、解説しましたが、難しい用語が多くわかりにくいかもしれません。不明点は不動産仲介会社の担当者等と相談して、しっかりと理解できるようにしましょう。
ご所有の不動産の売却や、相続時には必ず必要になる知識として、重要なものとなります。

下記に、再度、これら3つの不動産価格の見方のポイントをまとめてみます。

 

不動産価格および売買価格の見方のポイント

実際の取引(売買)価格との違い

不動産取引の基準を示す地価公示法には「公示区域内において、土地の取引を行う者は、公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない」(第1条の2)と規定(土地取引者の責務)されています。
しかし、実際の売買取引においては、公示地価を基に売買価格を決定することはほとんどありません。
とくに市況が良く、土地取引が活況であるときは、公示地価を大きく上回る価格での取引もたくさんあります。逆に地価下落の傾向がある時などは公示地価を下回る売買取引もたくさんあります。
原因としては、調査に時間がかかることと、不動産取引を専門に扱う人が算出するのではないため、公的価格は実勢価格の動きに遅れがでてしまうからです。実際の取引では立地や地形、建物の経年劣化などの個別要因によって取引価格が大きく変動することがあるため、売り手と買い手の需給バランス、価格交渉などによって取引価格が形成されます。
公示地価や路線価などの公的価格は、土地価格そのものを決定していくものではなく、上昇あるいは下落といった土地価格相場の全体的な傾向をつかむための指標として考えたほうが無難です。
土地の相続税や贈与税がからむときは、路線価の変動が税額に大きく影響してくることがあるので、そのような際には正確に把握することが重要となってきます。


路線価の違いは、売り出し価格設定の参考指標となる?

前述のように公示地価と実勢価格とはかけ離れているケースも多く、「公示地価の8割が路線価の目安」といわれていますが、路線価と実勢の取引価格も同様に乖離しています。

路線価(相続税路線価)は相続税や贈与税を算出するためのもので、一般的な土地取引に直接影響は及ぼしませんが、都市部ではほとんどの公道に対して路線価が付けられているため、近隣の売買事例と組み合わせれば、その割合(路線価の比率)でおおよその傾向をつかむことが可能です。
例えば、ある土地の売買価格を算出したいときに、近隣の土地の売買事例が1平方メートルあたり200万円だった場合、その土地の路線価が110万円、対象の土地の路線価が2割低い88万円だったとすれば、売買価格は160万円前後と予測することもできます。
これをもとに、不動産流通機構(REINS)に登録されている他の売り出し物件の価格や条件等を参考に、取引されやすい売り出し価格を設定することが重要です。


地価最高額地点とは?

路線価や公示地価などが発表されると、地価の最高額地点が併せて公開されます。全国の最高路線価として30年以上連続で最高路線価となっている東京都中央区銀座五丁目の銀座中央通り(鳩居堂前)が有名で、公示地価の最高額地点は銀座四丁目(山野楽器銀座本店)、基準地価の最高額地点は銀座二丁目(明治屋銀座ビル)などが例年トップとなっています。 ではなぜ、その隣接地は最高価格ではないのでしょうか?
これは公示地価や基準地価が、選ばれたポイント(標準地または基準地)の中だけでのランキングとなっているためで、選ばれていない場所はランキングに出てきません。
大都市部の路線をほぼ網羅する路線価での「最高路線価」地点が地価最高額地点に近いと思われます。
実際に取引される価格はもっと大きな金額になることも考えられますし、路線価よりも公示地価や基準地価のほうが高額となると思われます。


2011年改定の路線価の変動率算出方法

これまで、標準宅地の価格を合計してから平均を出す「加重平均」の方法が採用されていた平均変動率の算出方法が、2011年に変更され、変更後は各地点の変動率を単純平均するようになりました。
これにより従来よりも変動率を表す数値が小さくなるため、2010年以前の旧変動率と比較する時には注意が必要です。
変更後の算出方法は公示地価や基準地価と同じものとなっています。

いかがでしたか?
このように売却時に売り出し価格の算出の根拠となる、3つの価格について、考察してきましたが、最終的には、不動産は個別性が高く、立地や経年劣化などまだまだ考えなくてはいけないポイントがたくさんあります。
経験豊富なプロに相談することが重要であるということもおわかりいただけましたでしょうか?
実際に不動産の売却を検討される場合、初めての方は特に不安で判断が難しいかと思います。専門の不動産会社に相談することが安心で、確実だと思います。次回は「2016年度の税制大綱について」を考えてみます。
また、売却を検討されている方は、京急沿線を中心とした城南、神奈川エリアで50年以上の歴史を持つ京急不動産にご相談ください。

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