住み替えサポートシステム〜住宅ローン

ワンランク上の住まいもGet? 住宅ローン比較は「金利水準」「保証料」「事務手数料」の3つで行おう


住宅ローンの種類と特徴

まずは、住宅ローンの種類・特徴を学びましょう。
住宅ローンは大きく銀行が提供するローンとフラット35という住宅金融支援機構と民間金融機関によるローンの二種類があります。また、それぞれのローンにもいくつかの種類があります。

かつては、住宅ローンといえば、住宅金融公庫による「公庫融資」が主流でした。現在公庫融資は廃止され、民間金融機関による住宅ローンが主流となっています。
また、公庫融資に代わる住宅ローンとして住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で提供する「フラット35」も人気があります。
また、会社員に限って利用できるのが「財形住宅融資制度」です。こちらは財形を利用している方だけが利用することができます。

● 銀行からの直接融資
もっとも一般的なパターンだと思います。銀行が提供している住宅ローンサービスに申し込むというものです。普通に住宅ローンという場合は、この銀行からのローンを指す場合がほとんどです。

● フラット35
フラット35というのは、昔の公庫融資のようなものです。住宅金融支援機構と民間の金融機関がタッグを組んだ住宅ローンで、名前の通り35年までの長期固定金利による住宅ローンサービスを提供しています。銀行の住宅ローンとシステムはほとんど同じです。

● 財形住宅融資制度
会社員でかつ財形貯蓄を行っている人を対象にマイホーム取得のための資金を優位すする制度です。財形合計額の10倍(最大4000万円)まで利用できます。フラット35や他民間住宅ローンとの併用利用も可能です。公的ローンであるため融資金利が比較的低水準なのが魅力です。

また、一口に住宅ローンと言っても目的から見て様々な種類があります。また、提供する銀行によって呼び名が異なる場合もあります。

提携ローン
提携住宅ローン(提携ローン)というのは、住宅やマンションなどの売り手側が用意している住宅ローンです。予め、販売会社と金融機関(銀行など)が提携しているローンとなっています。審査スピードが速い、ローン特約などメリットもありますが、ローン選択の幅が狭いというデメリットもあります。

借り換えローン
現在の住宅ローンから別の住宅ローンに切り替えをするためのローンです。高金利の住宅ローンからそれよりも金利の安いローンに乗り換えることで金利負担の軽減や総返済額の節約にもつながります。民間銀行ローン、フラット35のどちらでも利用できます。

住み替えローン
銀行によって呼び名は異なりますが、現在の住宅を売り、新しく住宅を購入するという流れをサポートする住宅ローンです。借り換えと似ていますが、対象となる物件が異なるという大きな違いがあります。

建て替えローン
今の住宅を建て替えるための住宅ローンです。小規模な場合は「リフォームローン」と呼ばれることもあります。

リフォームローン
住宅の増改築やバリアフリー化など住宅のリフォーム全般を目的とする住宅ローンです。

セカンドハウスローン
呼び方は多数ありますが、セカンドハウスや別荘の購入のためのローンとなります。住宅ローンと異なり、居住用住宅でない場合は金利が高めとなることが多いです。

アパートローン・不動産投資融資
主に投資用のアパートなどの購入のためのローンとなります。住宅ローンではなく事業融資に近い形となります。ただし、住宅併用賃貸住宅の場合は一部住宅ローンを利用できる場合もあります。

諸費用ローン
住宅購入のためのかかる「諸費用」を賄うためのローンです。消費税、仲介手数料、保証料、登記など住宅購入にかかる様々な費用の支払いをサポートするためのローンです。

つなぎ融資
住宅ローンの実行日とお金が必要な日時がずれているときにつなぎ的に利用する融資です。たとえば、融資実行が2月20日なのに、実際にお金が必要になるが2月10日という場合、空白の10日間ができてしまいます。その10日分のつなぎのための融資となります。
できるだけ発生しないのが好ましい融資です。

住宅ローン金利の種類と選び方

次に、知らないと大きな差が出ることがある、「住宅ローン金利」について、、お話ししします。

住宅ローンで借入を行う際にはかならず「金利タイプ」を決定します。
大きくは「変動金利」と「固定金利」に分類されますが、その中間である「固定期間選択型」「ハイブリッド型(ミックス型)」などもあります。ここでは、住宅ローンの金利タイプ別の特徴を学び、自分のスタイルに合った金利を選べるようにします。

固定金利住宅ローンのメリット・デメリット
固定金利型住宅ローンのメリットは固定期間中にローン金利が変動しないという点です。将来金利が上昇しても固定期間中はローン金利があがらないので、金利上昇リスクを抑えることができます。住宅ローンは20年~30年と長い間返済を続けていくものですので、こうした金利変動のリスクは大きいものです。固定金利を選択しておけばそれだけそのリスクを減らすことができます。
一方のデメリットとしては、金利リスクをローン契約者が負わない半面、その分変動金利と比較すると金利が高くなってしまうという点です。たとえば「住信SBIネット銀行」における2012年4月の住宅ローン金利は変動金利なら「0.865%」ですが、35年固定金利の場合は「2.40%」と2倍以上の開きがあります。

ちなみに、固定金利の場合、金利を固定する期間のことを「固定期間」と呼びますがこれが長くなるほど金利も高くなっていきます。たとえば先ほどの住信SBIネット銀行の場合、固定期間が5年で1.62%、10年で1.78%、15年で2.31%というように段階的に上がっていきます。

※上記金利は調査日時点のものです。現在の最新金利は「住信SBIネット銀行」からご確認ください。

変動金利住宅ローンのメリット・デメリット
変動金利型住宅ローンのメリットは金利の安さです。固定金利と比較すると金利の差は歴然で仮に金利が将来変動しないと仮定した場合は、圧倒的に変動金利の方がお得になります。
一方で、変動金利の住宅ローンは金利が「変動する」わけですから、将来の金利変動によってローンの返済額が大きく変わってくる可能性があります。現在の住宅ローン金利は歴史的低水準となっていますが、この金利がずっと続く保証はありません。

過去の金利で見ると5%代の住宅ローン金利があったころもありました。こうやって考えると変動金利の金利上昇リスクは無視できるリスクではありません。

ハイブリッド型(金利ミックス型)住宅ローン
最近では、固定金利と変動金利を合わせたミックスタイプの住宅ローンも登場しています。一部は長期固定金利で利用し、もう一部は変動金利を利用するというものです。こうすることで金利上昇リスクを一部抑えることができ、さらに一部は金利の安い変動金利を利用することで当初のローン負担を小さくするという考え方です。
最近では、多くの銀行・金融機関でこうしたミックスタイプの住宅ローンの受け付けも行っています。

ワンランク上の住まいもGet? 住宅ローン比較は「金利水準」「保証料」「事務手数料」の3つで行おう

住宅ローンを比較するととなるとどうしてもみなさん「金利」に注目しがちです。
もちろん、それは正しいのですが、住宅ローンの総負担額は金利だけで決まるのではありません。基本的には「金利」「保証料」「事務手数料」この3つによって決まります。
そのため、金利水準だけでローン比較をしていては片手落ちとなります。

また、フラット35も含めて比較する場合には「団体信用生命保険料」も加味する必要があります。

保証料や事務手数料については別途詳しく解説しますが、基本的に、保証料は万が一あなたの返済が滞った時のための銀行側の保険のようなものです。
あなたが保証料を負担しますが、あなたにとってのメリットはありません。
事務手数料はその名の通り、銀行が取る住宅ローン利用の手数料。団信は保険料です。通常の銀行の住宅ローンには金利に含まれていますが、フラット35の場合は含まれていないので、住宅ローンの比較対象にフラット35も含むならこれも比較する必要があります。

それでは、実際にどういった差が生じるのかを実際のローンを見比べながら比較していきましょう。

A銀行 B銀行
事務手数料 5万円 融資額0.1%
保証料相当 0 ローン金利「+0.2%」
ローン金利 1.6% 1.3%
こんな感じになります。
ローン金利だけを見ればB銀行の方が有利です。

この条件で3000万円の住宅ローン(返済期間20年)を組むと仮定します。

A銀行の場合
実質借入額(3000万円+5万円=3005万円 )
借入金利:1.7%
総返済額:35,468,384円

B銀行の場合
実質借入額(3000万円+3000*0.021=3063万円)
借り入れ金利:1.3%+0.2%=1.5%
総返済額:35,472,757円

となります。金利だけを見ればA銀行の方が不利なのに、事務手数料等によってA銀行の方がトータル返済額は小さくなります。

このように、住宅ローンを比較する場合は金利だけではなく、こうした諸々の手数料も含めて比較する必要があるわけです。

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