希望条件に合った物件が見つかり、住宅ローンの返済もできそうだと思っても、実は不動産の購入には、物件本体の価格のほかにも諸費用がかかります。土地建物の価格とは別にかかってくる費用になりますので、基本的には現金で準備する必要があります。
この諸費用以外にも引越代や家具などの購入費用もかかってきます。
しっかりと詳細を抑えておく必要があります。
それではこの諸費用はどれくらいかかってくるのでしょうか？
物件の条件によっても若干変わってきますが、主な目安として、以下のような金額となります。
● 新築物件：物件価格の3〜7%
● 中古物件：物件価格の6〜10%
つまり、4,000万円の物件を購入すると約240万円〜400万円近く別途諸費用がかかってくるということになります。
最近ではこの諸費用を割賦払いできる諸費用ローンも商品として出てきておりますが、住宅ローンとは別に月々の返済が発生しますので、資金計画上も注意が必要です。
また、不動産を売却する際にも諸経費がかかります。
不動産会社に支払う仲介手数料や売却によって売却益が出た場合は、所得税・住民税がかかります。住宅ローンが残っている時などの抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬や印紙代もかかります。
購入時ほどでないにしろ、手元に残したい金額が減ってしまうことになるので、事前にチェックしておきましょう。
それでは以下に、購入時と売却時それぞれのケースで、詳しく考えていきたいと思います。
まず、不動産購入時にかかる諸費用を詳しくみていきましょう。
不動産購入における諸経費については、一般的に以下の費用が必要となります。
1.仲介手数料
仲介手数料とは、物件（一戸建て・マンション・土地など）を不動産会社（仲介会社）を通じて売買するときに支払う手数料です。
物件の売買価格に応じて、仲介手数料は以下を上限とすることが宅建業法で決められています。
仲介手数料の計算式
・売買価格（税込）が200万円以下：5％
・売買価格（税込）が200万円を超える部分〜400万円まで：4％
・売買価格（税込）が400万円を超える部分〜：3％
※ なお、400万円を超える物件の即算式：売買価格×3%+6万円＋税
2.登記費用・登録免許税
登録免許税とは、物件の名義変更などの登記を行うときにかかる税金のことです。
不動産登記では、司法書士が行うことが多いので、その報酬となります。
（1）所有権移転登記（土地及び中古戸建の場合）
登録免許税
土地 固定資産評価額の15/1000（2019年3月31日まで）
建物 固定資産評価額の20/1000
自ら居住する住宅で、築年数（木造等20年以内、堅固な建物25年以内）、床面積（50m²以上）の要件に該当する建物
（以下「住宅用家屋」と言う）の場合は、固定資産評価額の3/1000（2020年3月31日まで）
司法書士手数料等 登録免許税額により増減するが約6万円
（2）所有権保存登記（新築建物の場合）
登録免許税
建物 新築建物の課税標準額（構造・種類により地域ごとに定められており 、例えば都内で木造の居宅の場合、床面積1m²あたり91,000円） の4/1000
住宅用家屋の場合は1.5/1000
住宅用家屋で、長期優良住宅、低炭素住宅等の場合は1/1000
司法書士手数料等 登録免許税額により増減するが約4万円
3.住宅ローン抵当権設定登記（利用する場合）
登録免許税 設定金額の4/1000
住宅用家屋に抵当権を設定する場合は、設定金額の1/1000
司法書士手数料等 登録免許税額により増減するが約5万円
4.契約書貼付 収入印紙代
印紙税とは、住宅の売買契約などを結び時に、契約書にかかる税金のことです。契約書に記載された金額により税額が決まり、売買価格・請負金額により金額が異なります。1,000万円〜5,000万円の物件価格で1万円、5,000万円〜1億円の物件の場合、3万円となります。
5.固定資産税等分担金
固定資産税とは、固定資産に課税される地方税のことで、毎年1月1日時点において、登記簿謄本上の土地・建物の所有者として登記されているものに対して課税され、課税主体は市町村となります。
購入する不動産に課税されている固定資産税・都市計画税は、1月1日から引渡日の前日までは売主負担、引渡日から12月31日までは買主負担で日割精算します。
6.住宅ローン事務手数料（借入れがある場合）
住宅ローンを利用する場合、各金融機関に事務手数料を支払うことになります。手数料額は銀行の担当者に確認しておきましょう。
7.火災保険料
住宅ローンを利用する場合、借入期間中、建物に火災保険をかけることが必須となります。保険料については、建物の床面積・築年数・構造等・借入期間により異なります。
新築の場合でも火災保険に加入が必要で、保証内容によって、保険料は異なります。
8.不動産取得税
不動産取得税とは、地方税法に基づいき、不動産の取得に対して課される税金で、道府県税です。毎年課税する固定資産税とは異なり、不動産を取得した時に一度だけ納める税金となります。
9.その他の費用
土地を購入した場合や売主が個人の場合にはかかりませんが、売主が法人の場合、マンションや戸建てなど建物部分の価格についてには消費税がかかります。
■消費税
建物 売主が個人以外の場合（不動産会社など）
一般的に建物の価格には消費税が含まれているため、考慮する必 要はありません。
税別と明記されている場合は、消費税額は建物価格の8％となります。
土地 消費税はかかりません。
売主が個人の場合 消費税納入業者でないため消費税はかかりません。
これ以外に、細かい話ですが、新築住宅の場合は水道負担金・建築確認申請費用・長期優良住宅申請費用等が必要になる場合があります。
また、中古住宅の場合はリフォーム等の費用が必要になるケースもあります。当然、別途、家財道具の購入費や引越し費用も必要になりますね。
それでは、「売却」時にはどんな諸費用がかかってくるのでしょうか？
次の住宅購入資金に充てたりする場合、手取りの金額はその分を差し引いた金額になりますので、注意が必要です。
1.仲介手数料
仲介手数料は、購入時も売却時もかかってきます。
物件の売買価格に応じて、仲介手数料は所定の金額がかかってきます。
2.譲渡税
不動産を売却した場合には、翌年3月15日までに確定申告が必要です。
申告により売却利益が生まれた場合には、その利益に対して譲渡税がかかります。その不動産の種類や所有期間等により税率などが異なります。
※参考
・税額＝（譲渡価格－取得価格－諸費用－特別控除）×税率
・譲渡した年の1月1日における所有期間が
5年を超える場合・・・税率20％
5年以下の場合・・・・税率39％
・居住用資産を譲渡した場合の3000万円特別控除や優良住宅地の造成 等のために土地を売った場合の特例など特定の場合については、税率が軽減されます。
3.抵当権等抹消費用
売却する物件に住宅ローンやその他の抵当権等が設定されている場合は、物件を買っていただいた買主に引き渡す前にそれらの権利等を抹消しなければなりません。
物件を担保に金融機関から融資を受けている場合（住宅ローンを含む）に、抵当権などの権利が設定されていることが多いので、融資金を完済し残債が残っていなくとも、その権利の抹消手続きをしていなければ物件に設定されたままになっています。
なので、引き渡す前に、その権利の抹消の登記を行います。
この費用は、権利の種類や数によりますので、担当者に確認して下さい。
4.売買契約書に貼付する印紙代
売買契約書には必ず収入印紙を貼り、消印をしなければなりません。
印紙代は売買価格によって異なりますが、一般的な例としては以下の通りです。（軽減特例適用の場合）
いかがでしたか？
夢のマイホームを購入したり、売却したりする際に諸費用が発生し、きちんと考えておかないと、思わぬ出費になってしまい、資金計画に影響が出てしまう、ということがわかりましたか？
一般的には、不動産の購入や売却は、初めて！という方が多いと思います。
京急不動産では、初めての人にも懇切丁寧に、お客様の立場に立ってご相談・ご説明させていただきます。
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